Стандартная классификация офисов
Говоря о классификации офисов на российском рынке недвижимости, мы часто сталкиваемся с различными приближениями, допусками и натяжками. К сожалению, у нас, в отличие от западных коллег, нет организации, устанавливающей жесткие критерии деления офисов на классы и жесткие требования к каждому классу.
В России действует лишь классификация Московского исследовательского форума (МИФ, Moscow Research Forum), куда вошли крупнейшие компании-консультанты по недвижимости. Данная классификация, сформулированная 11 апреля 2003 г., делит все офисы на категории A, B+, B- и C. Классификацией МИФ установлены 20 требований к качеству зданий, выступающие как критерии их деления на классы по качеству.
Офис, соответствующий 16 из 20 критериев, относится, к классу "A". Соответствие хотя бы 10-ти критериям обеспечивает зданию класс "B". А соответствие менее, чем 8-ми критериям гарантирует отнесение к классу "C" - низшему в классификации МИФ.
Офисы класса «А» – самые престижные. Они располагаются в удобно расположенных современных офисных центрах. Такие здания класса "A" отличаются качественной отделкой с обязательным наличием подвесных потолков, продуманными инженерными системами. Наличие климат-контроля в них обязательно, как и предоставление арендаторам для нужд электроснабжения и освещения не менее 70 Вт на м2. Первоклассное здание также должно обладать автоматизированной системой управления зданием (СУЗ, Building Management System). Здание класса "A" должно находиться под управлением профессиональной управляющей компании, имеет собственную подземную парковку и современные системы безопасности.
Офисы класса «В» приближены по характеристикам к предыдущему классу помещений. С той лишь разницей, что в них может не быть центральной системы кондиционирования, парковка в них располагается на открытом воздухе. В таких зданиях не требуется наличие профессиональной управляющей компании, а системы безопасности значительно проще, хотя они и присутствуют. Здания класса "B" очень популярны благодаря балансу цены и качества.
Офисы класса «С» – это помещения офисного типа, которые изначально офисами не являлись. Зачастую они расположены в приватизированных учебных, аминистративных или производственных зданиях, кое-как переоборудованных под офисные центры, поскольку реконструция или серьезный капитальный ремонт собственнику не по карману. Сюда же можно отнести многие офисные помещения на первых этажах жилых домов, выведенные в нежилой фонд. Перед въездом в такое помещение часто требуется косметический ремонт офиса. Основными арендаторами таких офисов являются некрупные фирмы. Арендодатель обеспечивает лишь минимальный набор услуг: отопление, электроснабжение, возможность подключения к телефонной линии и интернету.
На московском рынке можно иногда услышать выражение "офис класса D" как выражение крайней нищеты и дискомфорта для арендатора. Однако такие офисы в столице мало востребованы арендаторами и поэтому не входят в наш обзор. Искренне надеемся, что со временем они уйдут в прошлое.
Также отметим, что в регионах, где требования и платежеспособность арендаторов значительно ниже, нередко используется более сложная классификация зданий с делением их на пять и даже шесть категорий. В условиях низких арендных ставок провинциальные арендодатели часто не можгут позволить себе вложить большие средства в качественное инженерное оснащение своих зданий. Поэтому они склонны "восставать" против классификации МИФ, требуя отдельной системы классификации офисной недвижимости для каждого конкретного региона.
